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平成30年1月10日（水曜日）午前10時から午前11時45分まで
御所西京都平安ホテル 嵯峨
【委員】5名
【傍聴者】なし
【報道関係者】1名
府営住宅等の募集改善・ストック有効活用に向けて
事務局から資料１・２・３、参考資料１・２により説明。
次回部会：2月26日（月曜日）で調整
資料１・２について主な質疑
・ 住宅セーフティネット制度について、まだ府では登録実績はないようだが問合せは10件あるということか。
→ 京都市への問合せは10件ほどであり、京都府の場合は17件ほどの問合せがあったが、登録には至っていない。
・ 問合せの地域や傾向はわからないか。業者からの問合せはどうか。
→ 業者からの問合せについては若干あるようだが、どちらといえば一般府民の方や公社・市役所関係の方からの問合せが多かった。
・ 府の応募方法は、基本的に特定の住居に対する応募なので同じ団地内でも倍率が非常に高倍率になるケースと無抽選あるいは応募無という結果が出ているということだが、抽選で決まったときに倍率が高くて外れた方は応募者がない住戸について情報を流してそちらに回ってもらうといった手間はかけていないということか。
→ 今のやり方ではそのようなことはしていない。
・ 参考資料をよく見ていると、例えば西大久保団地などは度々高倍率にも登場し同じような住戸面積でも無抽選や応募無に出てきているが、応募無の方はエレベーターがなかったり手狭だったり、何らかの条件の違いみたいなものはなくもないような気がするが、それでも個別の住戸ごとに応募するとなると偏りは出てくるということか。
→ 特に西大久保団地のような大規模団地は、毎回の募集戸数が非常に多いので、エレベーターがある、若干部屋が広いという状況を見た上でそのような部屋に応募が偏るということはあり得る。
・ 京都府は住戸単位での募集だが京都市だと団地単位になるということで、例えば12ページの下にあるように３人が同じ住戸に応募した場合３人とも当選するということだが、この場合だとキャンセルする人が出てくるのか。
→ 説明資料にはメリット部分を強調して記載しているが、それぞれデメリットもあると伺っている。京都府の場合は、面談で対象住戸をはっきり認識された上で応募されるというところがあり、京都市の場合は、個別の住戸については申込段階では漠然としか把握されていないので、後で住戸が確定した段階でキャンセルが出てくるという話は聞いている。間取りが同じであればよいが、西野山団地の例でも33.3㎡から37.8㎡とかそんなに大きな差はないが若干間取りが異なるためキャンセルが発生し、おそらく京都府よりその割合は高いと推測される。
・ どうしても今の時点で入居したいという方にとっては、優先順位を下げたとしても別のところに入りたいという方もいる。
・ 京都市の場合はどの住戸に当たるかわからないので、いざ決まったときに「思ったものと違う」ということで辞退された場合、応募者の次点や補欠の方が繰り上がって当選となるような対応はしているのか。
→ 応募の数にもよるが、募集住戸より応募者が増えてしまう場合は、今のところ再抽選はしていなかったと思う。
・ どちらのやり方についても、もう一手間かけると困っている人にもう少しきちんと対応できそうである。どちらのやり方にもメリット・デメリットがある。
・ UR賃貸でも本日のスライドにあるような課題に取り組んでいるところ。URと公営住宅は制度的なものとかが違う前提があった上で、長期空家等は多面的に取り組まなければならないもので、例えば家賃の設定やプロモーション、リノベーションも含めて商品。当然設備も含めてかなり陳腐化している部分もあろうかと思う。要するに窓口でどこまでお客様のために汗をかくかというところも非常に重要だと思っている。「URがこうだからこうしたら」というわけではないが、例えば５ページのスライドで、単身入居可能住戸が全体の26％になっていて、単身入居可能住戸については比較的倍率が高いという説明があったが、この26％というのは世の中の単身世帯の割合からしたら少し低いと思うし、例えば他の自治体と比べてどうなのか、世の中の構成に合わせて上げることはできないのかというのが一つ。もう一つは落選した方々に対するフォローについて、府は申込が窓口持参で、京都市の場合は郵送で可ということになっている。申込される方からすれば若干手間である。今どきはネットでの申込は民間も含めてかなり普及している中で、持参について見直しの予定や考えをお聞きしたい。
→ １点目の単身入居の件については、一定の基準を設けており、住戸面積があまり広くないという要件を設けている。ただ、それで一律に単身入居可と指定しているわけではなく、団地ごとに見て単身入居可能率があまりに高くなりすぎないようにという、一定の面積基準を設けた上で、あとで団地ごとに単身入居が固まっていないかチェックして、結果として26％になった。改めて近年の社会経済情勢等を踏まえながら、もう少し単身入居可能率を上げてもいいのではないかというのは、今後団地ごとに検討していく課題と考えている。
２点目については、窓口まで持参するのが手間というのはご指摘のとおりであり、京都市との府市連携に係る議論においても、知事から窓口には窓口のメリットがあり、応募者から見て多様な方法が用意されていることが重要であるという言及があった。京都市の郵送方式もメリットがある。特に高齢者等が分厚い募集案内を全て読むのかという問題もあり窓口なら丁寧な説明ができるということもあるので窓口もメリットがある。ネットはネットで簡単に応募できるというメリットがあるということで多様なチャンネルを設けることが必要なのではないかという議論もあるので、そういったことを踏まえながら府市連携のスキームの中でも議論を行っているところ。
・ 窓口と並立させる可能性もあるということか。
→ そのとおり。現に他府県・市においては、郵送としつつ窓口でも受付可能であるとか、ネットの応募を取り入れているところもある。
・ 空家の大きな要因の一つになっているエレベーター設置のない４、５階建ての中層棟のケースとして、基本的には住棟・住戸の持っている空間条件と建物が立地している状況即ち需要がどれだけあるかということ、その両方の兼ね合いでコストをかけてでもエレベーターを設置すべきものと、エレベーターがなく応募がないということで建物を廃棄していくことを選択せざるを得ないと判断するものとは選別していけると思うが、６ページのスライドですでに５階建て以上だが設置していないというのは、基本的にコストをかけてもそれほど需要がないので将来的にエレベーターをつけてでも継続することを断念したものの数字と捉えてよいか。
→ 未設置の理由という吹き出しにも書いているが、建替予定団地や集約予定団地については、当管理部会においても27年度の前半にご議論いただき、その結果として京都府府営住宅等長寿命化計画が決定したが、個別の団地ごとについてご指摘のあった需要や老朽化の状況、駅からの距離等立地を個別に判定しながら、需要もなく老朽化も進んでいると判定された団地については、集約、用途廃止や建替の判定を行っているところ。判定したものについては、集約の場合は現入居者がいるので即廃止等ということはできないが、順次集約なり用途廃止なり建替を行っていくことになる。それ以外の維持管理を行っていくと判定されたものについて、大規模団地において順次エレベーターを設置しているところもあるが、吹き出しに書いてある法的な規制の観点から容易な設置ができない棟が個別に残っているところがあり、これらについてどのようにエレベーターの設置を進めていくのかが残された課題となっている。
・ ６ページのスライドで、階段室型は現時点では設置済みが全てゼロとなっている。相当コストがかかるし完全なバリアフリーになるわけでもなく、一気に設置できるわけでもなく非常に悩ましいのが階段室型かと思うが、一方で他の自治体の例を拝見すると、あくまで全体の自治体の一部だと思うが、京都府は全てゼロになっているが階段室型については少しずつ設置していくなどの見通し・計画は今のところないのか。
→ 現行の府営住宅等長寿命化計画は平成28年度から10年間の計画だが、その中において、エレベーターの設置基準を30戸以上で廊下型で５階建て以上としている。その考え方としては、より少ない費用でより多くの住民の方がエレベーターを享受できるようになっているので、今の計画上は階段室型までは行っていない。ただ、費用対効果で順次エレベーターを設置していくとなると、いつか階段室型をどうするのかという本格的な検討をしないといけないので、今の内から準備しておきたい。他の自治体においても、当課の職員を派遣して自治体にヒアリングに行ったところ、静岡県においては階段室型のエレベーターの設置をかなり進めているが、本府とは異なり、静岡県は階段室型の住棟の率がかなり高いため、費用対効果で考えても階段室型への設置がメインの課題であるということを聞いている。このように本府と他府県との事情の違いを考えながら優先順位をつけて進めていく必要があると考えている。
・ 階段室型は南北通風が可能なため、環境共生の視点から見ると非常に好ましいが、確かに費用がかかるので17ページにある高倉台はよほど需要が高くてこのように思い切ったことをしているのか。
→ 昭和40年代、50年代は、多くの府県では階段室型がメインであったようで、全国的には７～８割が階段室型。京都府の場合は、何故かその頃ずっと廊下型を作っていたため、７割が廊下型であり、エレベーターの設置しやすい廊下型から取りかかったのでまだ廊下型が終わっておらず階段室型へ着手できていないのが現状。逆に階段室型ばかりの団地があるところはそういった団地から進めている。
・ 費用対効果からすると、優先的に取り組むというのは当然。
・ ８ページの小栗栖西団地の例が挙がっているが、山手でしかも５階建てでエレベーター無の住棟は募集をかけても入居しにくい。むしろ山手でエレベーター無の下階に取り残されている高齢者がもしいるのであれば、平地の空き住戸が出たときに優先的に移住を促すことをやってもよいのではないかと思う。地形やエレベーターの有無で最終的に廃止する住棟を明確に決めていけるような団地は、募集や住戸管理などはっきりと将来的な団地経営ができる。
→ 小栗栖西団地については、現10年計画では当面は維持管理であるが、長い視点で見た場合は、ご指摘のような需要がないようなところについてもある程度まとめていく観点はあるかと考えている。参考にしているのが15ページ下の兵庫県のような事例であり、兵庫県の明舞団地においてはオールドタウンの再生モデルとして、さまざまな収入基準の緩和や目的外使用の学生シェアハウスを取り入れコミュニティの活性化・空家の解消を行っているところ。将来的には、ある程度まとめていくという観点はあるかと思うが、当面の維持管理という段階においては、こういったさまざまな取組も大規模団地においては必要だと考えている。
・ 大規模団地の空家率が高くスポンジ状に空家が点在していると思われ、福祉あるいはコミュニティの拠点としての活用が大いに考えられるかと思うが、このような利用を考えるときはそれ用に供すると決めても、実際に運営していく主体が必要になってくる。団地住民にお任せではやっていけない。例にもあるように社協やNPO等が取り組む仕組みが当然求められる。これらについて京都府では今のところ考えていることはあるか。
→ 空き住戸等の活用により、さまざまなコミュニティの活性化に資するような若しくは高齢者支援に資するような目的外使用の活用というものは、京都府においても過去に北部の団地で空き住戸を活用した高齢者グループホームを行った事例がある。これは、たまたま京都府の団地側で空き住戸が大量にあり、たまたま地域においてグループホーム開設に当たっての建物を探していたというニーズとのマッチした幸運な事例であり、こういったニーズを掘り起こしていこうという観点から、大阪府・大阪市においては、府営住宅地域資源化プランや目的外使用のために要綱を策定してHPにアップして、「空き住戸を活用してください」「活用してくださる場合はここに連絡をください」といった情報を対外的に出している。今後の住戸活用の取組については、対外的にそのような形で発信し実際に活用していただける事業者や社協といったものにアピールしていく視点も必要ではないかと考えている。
・ 空家活用の一つの考え方として、北部では非高齢者の単身者にも単身居住を認めているということだが、南部も含めてシェア居住の使い方で空家を活用するというのは、若い人のシェアというのはコミュニティミックスの観点からも進めていきたいところだが、例えば９ページにあるペア住宅も、ペアではもう募集しがたいものでも左側の住戸で３、４人の学生のシェア居住であれば少ない改造費ですぐ適応できると思う。槇島大川原団地の建替の議論のときから単身者のシェア居住を視野に入れてはという話が出ていたように思う。京都府の方でもだいぶ機が熟したかと思うが、具体的に進める兆しはないのか。
→ ご指摘のとおり槇島のときにもシェア居住の議論があったが、現実的にはできなかった。シェアという観点については、各地方公共団体においても、最近特に行政の視点からも言われていることであり、マスコミ等でも報道されているところ。ベランダ接続型２戸１住戸で長期空家になっているものをそのまま抱え続けて、若しくは募集を行って応募がない状態というのも、デッドストックをつくることになるので、京都市が行っているような橘大学と連携した学生シェアなどを２戸１住戸や親子ペア住宅で取り入れる取組も今後必要になってくると考えている。
→ 北部では、長屋建てで平屋建てや２階建ての住宅でずっと空家になっているような50棟ほどの住戸を20棟ぐらいまで用途廃止したり、団地内で集約したり、空家をグループホームとして使うなどした。南部の中耐住宅でも集約や目的外使用を考えるべきときになりつつあると長期空家を見ていると思う。
資料３について主な質疑
事務局
・ 欠席委員から事前資料を送付した際に意見をお聞きしているので補足する。
■中間答申で出てくるものではないかも知れないが、修繕について予算化する段階においては、空き住戸の割合で基準を設けること等がいずれ必要になってくる。
■京都市の募集方法は個別の住戸が指定できない等のデメリットがある。すべて京都市のやり方を取り入れるより、たとえば第２希望、第３希望の設定であるとか、折衷案を模索してもよいのではないか。
■古い団地にエレベーター設置の投資をするのもいかがか。費用対効果の点では団地を建て直した方が良い。
■入居者にとって不利になるようなことであっても、制度的に問題があるなら審議会において取り上げるべき。
・ 募集改善では受付窓口での誘導が言及されているが、確かに対面で受け付けるメリットを活かす必要があって、誘導はやるべきと思う。また、出向いていって応募するやり方と郵送やネットによる応募の仕方を並行してやるなど手続の工夫も盛り込んでいただけたら良い。
・ 戸当たり修繕費が高額になる住戸については長期空家になっているものが半数近くあるという報告であった。長期入居されているとどうしても傷んでくるのはわかる。ペットによる傷等、自然損耗ではなく故意・過失による原因で住戸が傷んで修繕費がかかる場合、入居者が退去されるときに故意・過失の部分がどの程度回収できているのか。幾ばくか回収できれば当然持ち出しの修繕費も抑えられる。ペットが付けた傷やにおいは相当修繕コストがかかると思うが、多少なりとも持ち出しの修繕費を抑えることができているか。
→ 一定の敷金を預かっており、その分から充てている部分もあるが、修繕費と比較するとなかなか追いつかない。
・ 敷金だけではカバーしきれないと思うが、あくまで敷金を上限としているのか。故意・過失で傷めた部分について、敷金で担保できないものは追加で請求しているか。京都府の修繕費を多少でもカバーできれば、修繕費がかかるから募集できないというものが数戸でも解消できるのではないか。
→ 故意・過失については、入居の際にお渡しする「入居のしおり」で明確に故意・過失は入居者負担としているので原則はすべて入居者に求めることになる。ただ、現実問題として、敷金は家賃の３倍で、低廉な家賃であるため敷金でカバーできる部分は少ない。かつ、入居者は低額所得者で、故意・過失部分をすべて入居者に負担をお願いできているかというと現実的にはできていない。
・ 府が修繕費を負担して改修しているのか。
→ 原則は入居者負担であるが、やむを得ずということはある。
・ ペット飼育は本来不可なので表面化しにくいが、居住途中でも迷惑行為等、ずいぶん問題の根深いものはあるような気がしていて、どこかで議論できれば良いと思っていた。
・ 費用対効果の関係からエレベーターを付ける必要があるのかという建物も出てくる。応募がなくて空家のままもある。空家率のような基準を設定して、今後のストックの維持・用途廃止の峻別をもう少し早めにやっていくことを考えていく必要があるように思う。第２・第３希望までつけて応募することも一案である。
・ 今後、欠席委員からも再度意見を求めるなどして議論を深め、方策案をとりまとめていきたい。
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