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平成30年2月26日（月曜日）午前10時から午前11時45分まで
御所西京都平安ホテル 嵯峨
【委員】7名
【傍聴者】1名
【報道関係者】1名
・少子化対策を含む府営住宅等のコミュニティミックスについて（第２次中間報告案）
・府営住宅等の入居者資格等について（第２次中間報告案）
・次回審議会：3月19日頃で調整
●資料１、追加資料１－１～追加資料１－３について主な質疑
・ 追加資料１－１について、下の注記に申込期間中における応募状況の開示はしていないとあるが、住戸単位かグループごとかで応募状況がわかればそれを参考にしながら応募するというのは、例えばネットオークションでも多くの人がやっている行為であり一般的と思う。利用者にとっては非常に便利でないかと思うが、何かやりにくい技術的な理由や不都合・弊害のようなものがあるのか。
追加資料１－２について、北部と南部で対応が違うことについて、その中身に関して南部で単身者と家族と混交させていくということはなるほどと思ったが、その狙いはどういうところにあるのか。また、それは狙いどおりにうまくいっているのか。本来は単身者と家族の方とが交流されてコミュニケーションを取るということを期待されているかと思うが、必ずしも狙いどおりにいっていないのであれば、南部でももっと単身者が入るところを増やしても実態は問題なく、ニーズに合っている面もあるのではないか。
追加資料１－３について、大阪府と静岡県の情報もいただいて大変参考になった。ただ、もっぱら片廊下型や階段室型といった住棟の形状が問題になっているようにも思った。費用対効果という基準に含まれているのだと思うが、あまり古いのにつけてもしょうがなくいっそ作り直すべきなのではないかと思うので、形状だけでなく建築後の年数も考慮すべきだ。
→ １点目の開示関係の理由について、今までできていなかったことの明確な理由というのは、おそらく事務的な負担があったのかと思う。ただ、昨年も京都市と洛西ニュータウンの取組の中で試行的に受付を郵送で行ったが、その際に途中の状況の開示という形を取った。開示することにメリット・デメリットがあるようで、デメリットとしては、その倍率を見て短期間に応募が集中するきらいがあった。それぞれのメリット・デメリットについては、活用できる部分は活用していくという形で進めていけばよいと考えている。
→ 応募状況の開示についてだが、今まで京都府ではそのようなことをやっていなかったので応募は日によってばらけていたが、中間開示をするようになり定着してくると、おそらくその状況をみて一番最後の日に応募する人が増えてくるのではないか、募集倍率の少ないところに応募しようとかそういったことが起こることは懸念される。
・ 府の場合は直接申込にいって面談で申し込む。郵送やネットでの申込はないと。直接会っているよさというのは、その時々の状況を伝えてあげていろいろなバリエーションがあることも説明できるところ。誘導はいけないが、せっかく来てもらっているメリットが生かしきれていないと思った。
→ 追加資料１－２の南部における狙いとうまくいっているのかについて、資料に書いてあるとおり北部については基準に該当したものはすべて単身指定しているが、南部は基準に該当するものすべて指定してしまうと１棟まるごと単身者ばかりとか、１フロアまるごと単身者ばかりなど偏りが発生してしまう懸念がある。そういったことでエレベーターありの住棟の場合には、１フロアで見て単身者可能住戸を４割に抑える。コミュニティ・ミックスに鑑み、さまざまな世帯が住むことを狙いとして一定制限をかけている。それがうまくいっているのかということだが、一定制限をかけることによってコミュニティ・ミックスを狙った一方で、単身者向け住戸は元々人気が高いところだがそれ以外のところの住戸も合わせると倍率が年々減っていく中で、特に大規模団地で長期空家が最近目立ってきた。コミュニティ・ミックスを狙いつつも一方で空家が多いということで、その空家をほったらかしのままでいいのかが今回管理部会でご議論いただいているところであって、その空家の基準に該当するものについては、単身入居の指定をして空家のままで放っておくよりも少しでも入っていただく、さらに基準を緩和して高齢者のみならず若者の単身者も入っていただいてコミュニティ活動に参加してもらうとか、そういう方向もあるのではないかと考えている。
追加資料１－３について、建築後の年数も考慮すべきということだが、資料には表現されていないが京都府におけるエレベーター設置の大前提としては、団地・住棟ごとにすべて廃止する予定、もしくは維持管理をしていく予定、建替をしていくべきであるといった仕分けはすでに行っている。昭和45年以前の旧耐震基準で耐震性不足が懸念されるような住棟については、今後建替もしくは廃止ということで仕分けをしているところなので、こういった住棟以外のエレベーターの設置ができるような中高層のRCの住棟において、現在エレベーターの設置を進めている状況である。
・ 追加資料１－１について、募集住戸に対する補欠の取扱いを京都府と京都市とで比べてみると、京都市の方法の方が応募者のニーズに合うような形になっていると思うが、京都市のように同じ間取りの単位で募集をしたり落選した方々を順次繰り上げるという方法について運用上難しいという点があれば教えていただきたい。
追加資料１－２について、コミュニティ・バランスに鑑み、という話があったがコミュニティ・バランスを考えたとき、確かに単身者ばかりが集中するのは望ましくないと思うが、実質的に単身者ではなく家族単位であったとしても入居者との間に実質的に交流がなければ基本的に変わらないという気がする。単にハードの部分だけではなく、ソフトの部分で交流を促すような機会や場を設けることも考えないといけないと思うし、単身者が集中するというよりは先ほどの話にもあったが、むしろ年齢層で、高齢者・高齢世帯ばかりが固まるよりは若い方々とご高齢・中高年の方が混じるという形で、年齢層に応じて何らかの交流ができるような形が望ましいと思う。１つ目の方だけお答えいただければと思う。
→ 同一間取り単位の募集について運用上難しいということはないと思う。実際やっている京都市において特に問題は出ていない。先ほどご指摘にもあったが、京都府においては対面相談を行って一つ一つ丁寧にその人の要望を聞いてその人が本当に入りたい住戸に応募してもらうという形でやってきたところだが、ご指摘のとおりその対面というものが十分に生かしきれていないところは実際ある。応募者がその住戸にスポット的に応募するのがよいのか、それとも同じような間取りであれば入る機会が多い方がよいのか、そういったところも含めて総合的に検討していくことはある。
２点目のソフト面のことについて、前回の部会資料としてパワーポイントの資料が20ページあるが、その次の資料が前回の部会において紹介した「団地集会所を活用したコミュニティ活動事例」ということで、特に大規模団地においては自治会等を中心に集会所を活用してさまざまなソフトな取組を行っている次第である。行政、特に住宅課として何ができるのかということに関しては、ハード面では現在コミュニティ活動に使いやすいように集会所の改修を進めており、ソフト面については、こういった良い取組を行っている自治会があるということを今後も情報収集して、できるだけ他の自治会の活動に生かしていただければと考えている。
・ 追加資料１－１について補足的にお聞きするが、今話題に出た京都市のグループごとの申込のやり方で、当選者は優先順位の高い人から順にグループのどこに入りたいかを言える仕組みなのか、それとも機械的に振り分けられるのか。
→ 応募者数の方が募集戸数より上回っていれば全員が当選ということになり、その後辞退があれば２位以下の方が順次繰り上げという形になるが、住戸の希望については、京都市の場合は機械的に当てはめるという形になるので、グループの中で自分がここへ行きたいという形は取られていない。そのため、後になってから若干辞退が多い傾向にあるという風に聞いている。
・ 優先順位の高い人から希望していってもらうという方が確実に決めていけるかと思うが、京都市はそのへんを改めようと考えていないのか。今のところ、機械的にはまれば優先順位が高かった人でも不本意で辞退されるケースも当然出てくるかと思う。そうすると結果的に空き住戸になった場合はグループ当選しなかった、除外された人が繰り上げて空いたところについて聞いてもらえるのか。そういうフォローはないか。考えただけでも手間がかかるが…。
→ 今のところ住戸を優先順位でということは聞いていない。
・ では京都府の場合も京都市の場合も、募集しても決まらず空き住戸のままというのが一定数出てくるのはどちらも同じということか。
→ 数の大小の差はあるが一定出てくると聞いている。
京都府は住戸をピンポイントで決めているので、申し込まれる方はそこを調べて納得されて申し込まれるが、京都市の場合はグループごとであるので棟が離れている場合などがある。「こんなところのつもりではなかった」ということで辞退される例が多いと聞いているが、正確な数字までは調べられていない。
・ それは当然出てくると思うので、優先順位の高い人から順にグループの中の希望する住戸へ入れていけば決まったのに辞退するという数はもう少し減らせるかと。京都府も京都市も優先順位の高い人の希望を聞くというフォローをもう少しすれば、どちらも空き住戸のままになることを十分防げるのにという気がするが如何か。
→ 今ご指摘いただいた件について、京都市がそこから先をされていない理由等は聞いていないので何か不都合があっていろいろと検討した結果そういった形になったのだと思うが、必ずしも京都市と全く同じやり方でなくとも、府は今まで対面という京都市とは違う特徴的なやり方をしているので、京都市で考えられたやり方を京都府に応じたというか、工夫をして取り入れるものは取り入れていけたらと思っている。
・ エレベーターを設置いただくのは非常に好ましいことだが、設置に対してのイニシャルコストや改修費用の出所はどこで、それを評価するとしたら費用対効果の基準は何人の方がエレベーターを使うかということになるのか。どういった状態だときちんと改修工事をやったか、投資に見合った効果が得られているかといった検証はあるのか。
→ 府で実施しているエレベーターの設置について、全体の費用としては１基設置するに当たり増築工事等も含めて5,000万～6,000万円程度。これに対する費用の負担については、国の補助が半分ぐらいあり、残りについては起債して後年度に適宜家賃を充当し、償還していく形になる。費用対効果の面についての厳密なB/C分析を行っているわけではないが、エレベーター設置を進めるべきという中において１基設置したときに何世帯の住戸がその１基を活用できるのか考えて、廊下型において１棟50戸ある場合は50戸が便益を被る。階段室型においては５階建ての場合に１基設置したら当該階段室の５階×２の10戸しか便益を被らない。そういった廊下型・階段室型の比較の中で現在は廊下型について設置を進めている状況。
・ 大阪府は住戸数が大きいからだと思うが、階段室型で導入されるというのはかなり思い切ったことをしている気がする。やはり便益はあるべき話だと思う。一方で、例えば階段だと移動が困難な高齢者だったり、身体障害者の方がいらっしゃるかは分からないがどうしても階段では難しいような方を、エレベーター設置あるいは改修工事を行う住戸にあてがうというのは難しいか。
→ 府の考え方として、順次エレベーターを設置していく一方で、エレベーターのない５階や４階の高層階に高齢者の方が住んでおり足が段々弱くなっているといった方については、別途ソフト的な対応を行っている。本来公営住宅の入居は公募の上で入るという形になるが、その例外として当該住棟の５階から１階への住み替えや、当該住棟にない場合は他の住棟への住み替えについても、年に数十件の実績で現在行っているところ。そういったソフト的な対応とあわせてエレベーターのハード的な対応を順次進めている状況である。
・ 追加資料１－１について、今すぐにしてほしいというものでもないが、教えていただきたい。募集のあり方は自治体毎に差があるのか、ないのか。京都府においては、個別に対面式でお会いしながらというのが前提になっているが、入居希望者の状況を整理・ポイント化するようなことを一方でしつつ、他方でインターネットでシステムを作って応募していけるようにできないかと思うが、公営住宅になじまないのか。京都府単独では結構な費用がかかるような気もするが、全国的にどの自治体もある程度事情が一緒であれば協力して導入できそうにも思った。難点もありそうに思うが、考え方について難しい点とかあれば知りたい。
→ 補欠の取扱い等を含め、全自治体を把握しているわけではない。府市連携ということで京都市と比較した中でもこれだけの違いがある。おそらく他府県まで広げれば様々なことが行われているだろうと推測される。入居者の属性毎にポイントを付けて行っている自治体もある。障害者や高齢者、特に配慮が必要な方については、現在府営住宅においては一般募集と別に優先枠の募集ということで、障害者や高齢者の属性を持つ方については１回の応募に２つの住戸に対して応募できる形を取っているが、他の自治体においては優先募集においてポイントでもって優先順位を付けるポイント制を導入している自治体もある。ポイント制や別枠募集がどこからきているかというと、国の通知で様々な方法を示しているところ。全国で連携して統一的に行うということについては、過去に国において各自治体の管理条例の準則を発していて、ある程度やり方を示されてきた。管理条例の準則の中においても、優先募集を別枠で取るのかポイント制で取るのかはあくまで選択肢として示されている。どのような募集方法を取るのかについて、現在は各自治体任せで、国からも強くそういったことは示せない状況。
・ 募集方法や補欠の取扱いのところで、取りうる手段について優劣の議論は出ているが、そもそもの目的があってどういった方法を取るかということになると思う。では目的は何なのかといったときに、例えば空家を減らす、あるいはそのことによって家賃収入を増やすということ。当然制約のある中で手段のベスト、ベターではないかというのが、よりマーケティング的な発想・手順かと思う。どちらの手段が良いとか、マンパワーがどうとか、目的を見失っているのではないかというのが感想。目的はもちろん空家を減らすことだと思うが、府営住宅管理の中でどのように目的を位置づけているのか。
→ 後ほど中間報告案の中で説明させていただきたいが、管理部会において募集・応募状況の詳細分析や長期空家の原因分析を行ったところ、応募状況については団地毎にかなりのバラツキがあって、それをある程度平準化することがまず１点。長期空家についても、原因は様々であるが中には３年を超えて長期空家として十分に活用できていないストックもある。そうした中で京都市の方法を勉強したり、他の自治体の手法を研究したりする中で、京都府のストックの状況に応じて、京都市でやっているからそのままでいいものではなく、京都府の実態に合った方法を検討して、団地毎のバラツキや長期空家の活用を図っていきたいと考えている。
・ 事務コストがかかることは重要な話と思うが、他府県市の手法でどの程度効果があったか、データとして明確にしてもらえれば判断しやすい。
・ エレベーター１基あたり5,000万～6,000万円で、国の補助が半額だとすると、2,500万円を家賃収入で補うということ。50戸が便益を受けるものだとすると、１戸当たりの負担が金利云々全くなしで50万円。仮に20年の寿命とすると、月々の家賃に乗っかるのは2,000～3,000円程度。定期点検をやらないといけないので１基あたり年間50万円かかるとして50戸で割ると各戸が負担するのは１万円。あわせて3,000～4,000円程度の家賃を上げればなんとかなる。こう考えると意外とエレベーターのある住戸に越したいと考える世帯が多いのではという気がするが、エレベーターのあるところと無いところとで家賃の設定が違うかと思うので、エレベーターがあるところは人気があるとか、家賃が高くなると二の足を踏む応募者が多いとか状況を教えていただきたい。
→ エレベーター設置に伴う家賃増については、法律に基づいて一定の計算式で算出される。基本となる家賃に立地の状況、浴室の有無、エレベーターの有無等の係数を掛けて家賃が算定される。エレベーターを設置した場合には1,000円程度の家賃増と月々の共益費としての電気代が数百円程度プラスになる。厳密には費用対効果や投資回収まで考えるべきかと思うが、現在はそこまでの分析は行っていない。
エレベーターの有無、家賃の高低については、月々1,000円程度のプラスというところで、それによってエレベーターが無い住戸を選ぼうという方向には働いていない。むしろ応募者に高齢者が多くなっている、最近は子育て世帯の支援にも力を入れていこうという中において、エレベーターがある住棟、無い場合には１階２階の低層階の人気が多い。
●資料２、追加資料２－１について主な質疑
・ 『３．必要な方策 ①募集改善について １）「多様な応募方法の導入」』とは、今の対面形式での応募に加えて、郵送とかネットとかいくつかの方法を併用していく、重層化していくという意味か。
→ ご指摘のとおり。
・ 『２．調査結果 ②長期空家の原因分析 ３）「募集を行っていない」「募集をしても応募が無い」』と並列して書いてあるが、募集を行っていないものと、募集をしても応募が無いもの、同じように対策を検討するということで良いか。募集を行っていないのは理由があって募集を行っていない訳なので、募集をしても応募が無いものに関しても全く同じように検討するという認識で良いのか。
『３．必要な方策 ②ストック有効活用について １）「目的外使用（外部資金の導入）」』について、目的外使用と外部資金の導入がどういう関係性にあるのかがわかりにくい。目的外使用のときは外部資金を導入しなければいけないのか。
→ 「募集を行っていない」「募集をしても応募が無い」について違うのではないかとのご指摘はごもっともかと思う。必要な方策についてまとめて書いているが、入居基準の緩和という現行制度の枠内で緩和をするということと、もしくは制度から外して目的外使用という２つを書いている。後者の「募集をしても応募が無い」ところについては、入居基準の緩和もある程度検討しながら目的外使用も考えていく。「募集を行っていない」ところは、事故物件であるとか、問題のある入居者の住戸に接するとか原因がはっきりしていて、通常の制度では募集ができないため、おそらく解決方法としては制度の枠組から外して目的外使用という方法でしか難しいのではないかと考えている。
「目的外使用（外部資金の導入）」の記述は、特に「募集を行っていない」住戸の解決については、制度の枠組みでは難しいので、目的外使用として外の方にうまく活用してもらう。要は府営住宅の予算の中ではなかなか対応が難しいので、外の方に必要な整備等も含めて知恵と外部資金を活用する。外部資金には最近は国の補助も充当されるため、補助メニュー等の活用も検討しながら外の方の力も借りて、もしくは上手く活用したいというニーズがあれば活用していっていただこうと考えている。
・ 『３．必要な方策 ②ストック有効活用について ２）「一時駐車スペースとして再整備」』は、コインパーキングのような形に加えて、シェアリングまで拡大したものも想定しているのか。
→ 今のところシェアリングまでは考えていない。コインパーキングのような一時的なものが考えられないかということ。
・ 長期空家の原因分析で、ペットを飼っていて修繕に多額な費用が予想される、自殺や病死のあった住戸では募集しにくい、これらが目的外使用の候補になるのかと思う。エレベーターのついていないものについては空家になる率が高いので、エレベーターについては対策のところでも触れていただいている。
ペア住戸など特殊な住戸については、方策のどこで受けているのか。ゴミを散らかすとか迷惑居住者の問題は、現状では団地内自治会の仲裁・指導に委ねている状況なのか。原因分析を受けての方策との対応を伺いたい。
・ 「募集を行っていない」のは目的外使用、「募集をしても応募が無い」のはもしかしたら募集方法の多様化で埋まるかも知れない。そういった違いがあるのではないかと私も思っていた。
→ 「募集を行っていない」ところは目的外使用、「募集をしても応募が無い」ところは基本は入居制限の緩和で対応すると考えている。特殊住戸（２戸１住戸や親子ペア住戸）については、「募集をしても応募が無い」住戸なので入居制限の緩和を図る一方で、京都市においては過去の２戸１住戸について、橘大学と連携して目的外使用で学生のシェアハウスを導入した事例もある。適宜、当該住戸、団地の状況を見ながら目的外使用の活用について「募集をしても応募が無い」住戸においても検討していきたい。
ゴミを散らかすとかうさぎの臭気をまき散らす所謂迷惑行為については、自治会の指導、府営住宅の管理を代行している公社、場合によっては府の職員が直接出向いた上で原因者に対する指導を行っている。ただ、具体的な解決、団地内のルールについては、『４．その他 ３）「違法・迷惑行為への対応など団地生活における居住のルール」』にあるとおり、積み残し課題として整理させていただきたい。
・ 先の29年３月に出した報告を第１次中間報告として、今回のものを第２次中間報告案とするということであるが、このような方向でとりまとめて住宅審議会に報告するということでよろしいか。
→ （全委員了承。）
資料１ 第15回京都府住宅審議会府営住宅管理部会（平成30年1月10日）等で頂いた論点（PDF：156KB）
追加資料１－１ 募集住戸に対する補欠の取扱い等について（PDF：69KB）
追加資料１－２ 府営住宅等における単身入居可能住戸の基準と指定状況について（PDF：301KB）
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